文 | 酒管财经
刘强东在香港又有大动作了。
港股企业远东发展公告称，公司旗下一家位于香港油麻地核心地段的海景丝丽酒店，以7.5亿港元的价格卖给了京东旗下一家公司。
目前这家酒店正在改造中，预计会在今年下半年完工，正式转型成香港学生宿舍。
7.5亿港元，在香港寸土寸金的核心地段买下一栋楼，不干酒店干宿舍？
房地产行业都成这个样了，东哥怎么还往里冲？
但了解内情的人知道，京东这步棋，压根不是炒楼那么简单。
在该动作背后，是京东对于香港学生宿舍以及长租市场判断的结果，亦从侧面印证了香港14.7万张学生床位巨大缺口带来的巨大诱惑和投资回报。
一笔稳赚不赔的买卖？
值得一提的是，这笔交易的所有权和运营权是分开的。
意思就是京东出钱买下产权，但未来三年的运营权依然交给远东发展，对方承诺每年至少给京东4500万港元的保底收入。
直白点说，房子还是那个房子，东哥成了房东；原房东成了租客，连着三年每年给东哥交4500多万的房租。
这个投资回报比如何？
7.5亿的成本，每年4500万保底，年化收益率约为6%左右。
结合现在投资市场的收益，6%属实不容易。
酒店一共268间客房，再拆到每间房，这就意味着每个宿舍的购买成本约为280万港元，依靠保证收入，每间客房每年可稳定贡献约16.79万港元的收入，按月平均计算，也就是单间的基本月收入超过1.4万港元。
这个数字放在香港的学生宿舍市场里，其实并不夸张。
油麻地地段便利，周边有多所高校，例如香港理工大学、香港都会大学，距离油麻地不过步行十几分钟，香港浸会大学和香港城市大学从油麻地坐地铁也不超过二十分钟。
正因为其便利的交通，很多留学生和内地生都愿意买单，单间月租超过1.4万港元再常见不过，热门时期甚至还要加价抢，所以远东发展敢签这份保底协议，也不是一时头脑发热。
这样一来，京东这笔买卖就很有意思了，下有保底，上不封顶，就算三年后运营方不续约，他自己接手或者转手卖掉，也亏不到哪儿去。
所以，对于刘强东来说，这笔交易的投资回报和风险是绝对可以的了。
远东发展公告
那么问题来了，这么好的事情，为什么远东发展公司自己不做呢?
有两个原因。
其一，远东发展“缺钱”。
根据公告，本次交易完成后，远东发展账面上可录得约4.23亿港元收益，交易资金中6.3亿港元将用于结清这栋酒店原本的银行贷款，而剩下的1亿港元则用来补充集团日常现金流。
其二，与京东建立长期合作，未来还能联手开发更多项目，双赢何乐而不为呢。
香港学生公寓，一个濒临爆发的蓝海市场
京东为什么敢重仓入局？
核心原因在于香港学生公寓市场供需缺口扩大。
据香港教育局、仲量联行及高力国际的官方数据显示，2024/25学年，香港非本地在读学生总数已经达到了9.2万人，而香港高校官方提供的合规宿位却只有4.81万个。
这就意味着八大院校学生和床位平均比例已经达到了2.55:1，也就是说平均两个多学生争抢一个床位，当下宿舍缺口已经突破4万个。
仲量联行报告预测，香港学生公寓床位缺口将持续翻倍扩容，从2025-2026学年的7.63万张，攀升至2029-2030学年的14.72万张。
仲量联行2026报告
学生与宿舍床位的供需极为不平衡，因此市场端租金也在一步步走高。
据了解，香港私人学生宿舍月租稳定在5200—14800港元区间，近一年租金涨幅约15%，油麻地毗邻港大、城大、浸会大学，区位优势突出，改造后的单人宿舍月租能达到8000—12000港元区间就能实现满租运营。
依据市场数据来看，酒店改造后成学生宿舍之后达到这个数字营收完全绰绰有余。
而且香港还明确将酒店改造宿舍作为中长期补充宿位的核心路径，没有收紧管控和限制改造的规划。一系列的背景下，巨大的投资机遇出现。
嗅着商机的资本快速下场，酒店改造宿舍也从最初的尝试变成了现在的主要投资方向。
据统计，仅2025年到2026年一季度，香港全城酒店、独栋住宅改造学生宿舍的大宗成交案例就达到了27宗，整体交易总金额突破85亿港元。单单2025年前十个月，就有16宗同类大宗交易，总金额超过61亿港元。
与一些办公楼和住宅楼相比，酒店改造成宿舍的优势确实显而易见。
酒店本身就是按照住宅标准建造的，不需要大动大改，大多数中档酒店位于城市的核心区域，交通便利，到各大高校的通勤时间也短，满足了学生的出行需求，而且酒店本身已经有一个完整的安全系统，只需稍加优化改造，就能满足宿舍管理的要求，能够节省很大一部分改造成本。
一盘长远大棋的布局
在过去的20个月里，京东在港已经公开收购了三宗物业，累计耗资约60亿港元。
2024年底，京东以18亿港元收购了沙田物流地产利丰中心，这笔交易是当年香港最大的工业楼宇交易之一。
一年后，又以约35亿港元购入中环建行大厦半数股权，用作亚太区域办公总部，扎根在香港金融核心区。
还有就是此次用7.5亿港元收购酒店改造学生宿舍。
除了这三宗物业，在2025年8月，京东还收购了香港佳宝连锁商超，布局近百家社区门店，直接打通了本地零售场景。
从零售到物流，从写字楼到宿舍，京东这张不动产的网越织越密，完善了其在港的不动产整体布局。
很多人简单地把这次收购理解为买一栋楼收租金，但对京东这个体量来说，还真不是图那点租金。
无独有偶，最近武汉小米青年公寓正式开放，一共有990套房源，平均月租在1099元，最低的只要949元。
仔细观察就会发现，越来越多的大厂开始进军长租公寓赛道，比如腾讯企鹅岛、小米青年公寓以及现在的京东买酒店改宿舍，可能区别就是前两个是在内地做员工公寓，京东是在香港做学生宿舍。
所以，为什么这些大厂扎堆做长租公寓了呢？
原因很简单，这一赛道既是大厂展示企业福利和待遇的重要窗口，也是未来获得稳健投资收益的重要抓手。
并且，大厂还能通过长租公寓的场景去完成产品与业务的相互融合。
比如，小米做青年公寓，就能够落地全屋智能硬件，用居住场景完成产品渗透，让公寓成为智能家居的线下体验场；
京东布局香港学生宿舍也是同样道理，瞄准十几万高净值内地留学生，把住宿场景变成香港电商、跨境物流、数码消费、生活服务的固定流量入口。
简而言之，传统房东只赚房租，大厂赚的是多重收益，商业价值完全不在一个层面上。
当下全国酒店、商业物业普遍陷入结构性过剩的情况下，传统旅游酒店靠房费周转的模式已经渐渐行不通了，大量中端酒店常年低入住率，高空置率，资产不断被消耗，严重贬值。
而租赁化改造，是它们为数不多的可尝试转型路径。政府当前也持续鼓励酒店、商业楼宇改造保障性租住、学生宿舍、人才公寓，有政策背书，流程精简，改造成本也变得更低。
京东在香港改造酒店，通过简单翻新、业态转换，把存量物业变成盈利的居住物业，大幅提升不动产的资产估值和使用效率。
此次京东与远东发展的交易，只是双方合作的第一步，未来他们还将继续合作在香港批量拿下更多老旧酒店，改造为学生宿舍来运营，对于京东来说，这就相当于又开辟了一条全新的业务线。
京东将酒店改造成宿舍的模式，如果真的能跑通且验证可行，待内地高校住宿政策调整后，完全可以在内地高校集中的城市复制推广，把那些位置不差却经营吃力的旅游酒店改造成人才公寓，为它们开辟一条全新的转型路径。
总之，对于刘强东来说，7.5亿港元买的不只是一栋楼，买的还是香港的学生宿舍市场和一个新赛道的入口。
棋已落子，后面如何发展，我们拭目以待。
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